港人買IFC琴澳灣1號78㎡收租：250萬入場，託管租金幾乎抵月供

香港業主買入橫琴IFC琴澳灣1號78㎡單位收租，本文以包租公角度，先計回本周期，再講解哪些裝修錢值得花，最後提供出租房配置清單，並提醒兩地物業與裝修報備差異，適合打算在橫琴買樓收租的香港業主參考。

當房東久了，裝修思路會變得務實。上個月有個香港客來問我，話睇中橫琴IFC琴澳灣1號一個78㎡單位，250萬入場，發展商有託管服務，租金幾乎抵到月供。佢問我裝修應該點做，我話：唔好急，先坐低計條數。

先計回本周期：租金減供樓，剩低嘅先係你嘅

呢個盤位置喺橫琴口岸附近，租客多數係澳門返工嘅內地人，或者經口岸來往嘅商務客。78㎡單位的租金，以實際租約為準。假設月租8000至10000蚊人仔，一年租金收入大約9.6萬至12萬。扣埋物業費、託管費（通常係租金嘅幾個百分點），淨租金回報大概3釐左右。250萬入場，回本周期大約33年——呢個只係靜態計法，未計樓價升跌同租金調整。所以，裝修投入要控制喺一個合理範圍，唔好諗住豪裝可以收貴啲租，租客睇嘅係性價比。

我習慣將裝修預算分兩部分：硬裝（水電、地板、牆身、廚廁）同軟裝（傢俬、窗簾、燈飾）。硬裝做妥，軟裝可以後補。以78㎡計，硬裝預算建議控制喺8至12萬人仔，軟裝2至4萬，總數唔好超過15萬。咁樣，租金回報先唔會被裝修費拖低。記住，以實際量房報價為準。

邊啲錢值得花？水電、防潮、收納

水電同防水：一次做好，慳返維修煩惱

橫琴氣候潮濕，回南天牆身出水。水電同防水係隱蔽工程，寧願用靚料，好過日後鑿牆。電線用國標銅芯線，水管用PPR熱熔管，洗手間同廚房做足防水，閉水測試至少24小時。呢筆錢唔可以慳，因為租客投訴漏水，你搵師傅維修嘅成本更高，仲要影響租金收入。

防潮同通風：對抗回南天

香港業主習慣咗香港嘅氣候，但橫琴嘅潮濕程度唔同。建議全屋牆身用防黴乳膠漆，洗手間裝抽氣扇，廚房裝抽油煙機。如果單位有露臺，盡量保留通風。唔建議用牆紙，潮濕容易發黴。地板可以考慮SPC石塑地板，防水耐磨，比木地板更適合出租。

收納設計：租客最睇重嘅實用位

78㎡單位空間有限，收納要做足。玄關做頂天立地櫃，睡房做衣櫃連書枱，客廳電視櫃結合儲物。櫃體用E0級板材，五金用緩衝鉸鏈，耐用又唔會夾手。記住，櫃門用平板款，唔好用雕花，清潔容易，睇落又企理。

唔值得花嘅錢：豪華燈飾、複雜吊頂、高檔衛浴

出租房唔需要水晶燈、唔需要造型吊頂，呢啲嘢清潔麻煩，又容易過時。衛浴用普通品牌嘅馬桶、花灑就得，最重要係去水順暢。廚房唔使裝嵌入式洗碗機，租客未必用，壞咗仲要維修。總之，一切以耐造、好清潔為原則。

出租房配置清單：實用為主，唔好堆砌

以下係我幫呢類單位配開嘅清單，你可以參考：

• 傢俬：牀架（連牀褥）、衣櫃、書枱、餐桌、餐椅、沙發、茶幾、電視櫃。全部選淺色、簡約款，尺寸要度準，唔好阻通道。
• 電器：變頻冷氣（客廳同睡房各一）、熱水器、洗衣機、雪櫃、抽油煙機、電磁爐。選一線品牌嘅入門款，維修網點多，租客安心。
• 軟裝：窗簾用遮光布加紗簾，羅馬桿安裝；燈具用LED吸頂燈，夠光又省電；地墊、垃圾桶等小物品可以包埋，顯得貼心。
• 其他：Wi-Fi路由器、電視機（可選）、滅蚊燈（橫琴多蚊）。

呢份清單嘅總花費，以實際報價為準，但盡量控制喺軟裝預算內。唔好買二手電器，保養麻煩，租客亦會介意。

兩地規則要分清：裝修報備、物業費、通關

香港業主喺內地買樓收租，有幾件事要留意。第一，裝修前要向小區物業報備，提交裝修圖紙、施工隊資料，繳納裝修保證金。香港嘅唐樓或村屋通常冇呢個程序，但內地小區管理嚴格，唔報備可能會被停工。第二，物業費、水電費嘅繳納方式同香港唔同，多數用手機App或銀行轉賬，記得開通內地銀行賬戶。第三，如果單位用託管服務，要問清楚託管合同嘅條款，包括租金分成、空置期、維修責任等。第四，港車北上泊車，要了解小區車位係租定買，車位比例以實際為準。第五，稅費方面，內地出租房產涉及增值稅、房產稅等，建議諮詢當地稅務部門或專業人士。

講返轉頭，嗰位香港客聽完我分析，決定將裝修預算定喺12萬以內，重點做水電、防潮同收納，軟裝用基本款。佢話：與其豪裝，不如留返啲錢應付空置期。我覺得呢個諗法好務實。如果你都打算喺橫琴買樓收租，不妨先計清條數，再搵師傅上門度尺報價，咁樣先唔會使冤枉錢。

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