珠海危旧房原拆原建9月试行，C级D级危房自主申请与30%增量怎么用

珠海危旧住房原拆原建新政9月试行，C级D级危房可自主申请拆除新建，计容面积增量不超30%可用于加装电梯。本文从香洲前山业主视角，梳理申报条件、面积怎么算、电梯和装修怎么衔接，给准备申请的街坊一份可执行清单。

我在南昌新建住了很多年，老房子一到梅雨季墙面就返潮，那时候总想着哪天能推倒重来。搬来珠海住香洲前山后，发现这边老小区的烦恼不一样——台风季窗框渗水、回南天衣柜发霉，楼龄一长，修修补补总像在拖时间。前几天在楼下茶餐厅听邻居讲，珠海危旧住房“原拆原建”新政9月试行，C级D级危房可以自己申请拆除新建，计容面积还能增量不超30%用来加装电梯。我回来把文件翻了两遍，结合自己看房、装修踩过的坑，整理成这份清单。

先搞清楚：你家房子是不是C级D级危房

原拆原建不是想拆就能拆。第一步是房屋安全鉴定，报告上写明C级或D级，才谈得上申请。C级一般是局部承重结构出问题，D级是整体危险。香洲前山不少八九十年代的老楼，外墙马赛克脱落、楼板裂缝，看着吓人，但鉴定结论要以专业机构报告为准，别自己下判断。

• 找有资质的鉴定机构做房屋安全鉴定，报告留原件；
• 确认房子是否在历史文化街区、规划控制线内，这些情况另有规定；
• 问清楚小区土地性质，划拨地和出让地在申报材料上不一样。

30%增量不是白给的面积，先算清怎么用

政策允许计容面积增量不超过30%，主要用于加装电梯、补齐厨卫和公共走道。注意，这部分增量不是每户都能拿来扩房间，具体怎么分配要全体业主协商，还要符合规划审批。我的建议是：先定电梯方案，再谈户内。前山有些老楼一梯四户，电梯井道位置直接决定哪几户采光受影响，谈不拢后面全卡住。

电梯加装要提前看的三个细节

• 井道基础能不能避开化粪池和燃气管道，挖开才知道；
• 电梯停靠层是否影响楼梯间疏散宽度，消防要复核；
• 后续维保费用怎么分摊，建议写进业主公约，别等装好再吵。

申报流程按时间线走，别跳步

从业主发起，到拿到规划许可、施工许可，再到拆除新建，中间要过业主表决、街道初审、部门联审几道关。我的经验是：先找街道问清楚本区受理窗口和材料清单，再请设计单位出初步方案，带着方案去征求意见，比空口谈效率高。业主表决比例要按当地规定执行，同意书签字按手印，一户一档留好。

拆建之后的装修，别用样板间标准要求第一套房

原拆原建交房后，多数是毛坯或简装。珠海的回南天和台风季，装修时要把防潮和门窗放在风格前面：墙面用耐水腻子，底层做防潮处理；外窗选抗风压等级够的型材，安装时打发泡胶和密封胶两道；阳台地漏坡度留足，台风天不积水。海景房还要多一条——物业对封阳台、外立面颜色有规定，动工前先报备，别装完被要求拆。

预算上，先算总价和月供，再谈风格。拆建期间过渡租房、鉴定费、设计费、电梯分摊，这些都要提前列进总预算。涉及具体报价，以实际量房后清单报价为准，别拿网上单价直接套。

给准备申请的街坊一句提醒

新政9月才试行，各街道受理节奏可能不一样。我的做法是：先把鉴定报告和房产证复印好，找同楼三五个热心邻居建个群，把电梯位置和费用分摊聊透，再去街道问窗口。原拆原建是好事，但慢工出细活，急不得。

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